广州股票配资房企融资大变局：万亿资金链条如何重构

房地产融资体系正在迎来一次深层次调整。

8月28日，央行、金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，从房地产开发、建设、销售到运营全生命周期重新梳理信贷支持体系；同日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，进一步拓宽房企股权、债券及资产证券化融资渠道。

两项政策指向同一个变化：随着商品住房销售制度调整，过去高度依赖预售款的房地产资金模式正在发生改变，开发贷、股权融资、债券融资以及REITs、ABS、CMBS等工具，将共同构成新的资金体系。

对于房企而言，这不仅意味着融资工具增加，更意味着资金进入房地产项目的时间、成本和风险承担方式都将发生变化。

过去30多年形成的“拿地—开工—预售—回款—再拿地”资金循环，正在被重新拆解。

一场围绕房地产资金链条的“大挪移”，已经开始。

预售款若退出，新体系能否接得住？

过去的房地产开发，存在一套高度成熟的“资金接力”机制。

房企拿地时先投入自有资金，随后通过开发贷等有息资金支持项目建设，项目达到预售条件后，定金、首付款以及个人住房按揭贷款陆续进入，销售回款逐步覆盖此前的投入。

在高周转时代，预售款成为房企最重要、成本也相对较低的资金来源。这笔钱能够在项目尚未竣工交付之前进入房地产开发链条，实质上承担了一部分开发融资功能。

而8·28新政将彻底改变购房款进入房地产项目的时间节点。

与此同时，央行、金融监管总局发布的《意见》明确，银行业金融机构可以在房地产开发建设阶段发放房地产开发贷款，并要求开发贷款期限与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程。其中，预售项目贷款期限原则上不超过3年、最长不超过5年；现房销售项目贷款期限原则上不超过5年、最长不超过7年。

中指研究院认为，新模式下，开发贷政策已进行优化，可以缓解现房销售“先建后卖”模式下前期投入大、资金占用周期长的压力。

但问题也随之而来——开发贷政策优化加上多元化融资渠道，能够填补预售款退场留下的资金缺口吗？

58安居客研究院院长张波认为，多元化融资工具箱的作用更多是“疏通”融资渠道，而不是简单替代预售销售回款。

在过去高周转模式下，预售购房款不仅规模大，而且资金成本低，房企可以利用购房者提前支付的资金迅速滚动开发。相比之下，无论是定增、ABS还是REITs，都存在相应的发行条件和资产要求，并不是所有房企、所有项目都能够使用。

“更重要的是，即便融资渠道更加丰富，销售回款仍然是住宅项目还本付息的根本来源。”张波表示。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，新融资体系可以对预售融资功能进行“补位”，但无法“等同替代”。

他表示，新体系更偏好“机构资金+优质资产”，上市公司、经营性物业、租赁住房、城市更新等受益更直接；而对广大中小民企的普通住宅项目来说，开发贷仍是主流，虽然开发贷期限拉长，但是银行的尽职调查可能会更严，所以新体系是为新模式下的优质供给提供了流动性出口，而不会像曾经的预售款那样对全行业普适。

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高质量运营型资产或将迎来机会

在“现房销售”时代，一个房地产项目从拿地开始，就将被放进更长的生命周期里审视。

证监会在《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》中明确提出，支持上市房地产开发企业再融资，支持房地产开发企业发行公司债券；鼓励发行CMBS、不动产ABS；支持符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs或作为REITs扩募资产；稳慎推进商业不动产REITs发展，并支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金。

REITs、ABS、CMBS等工具的使用，与过去单纯依赖“卖房回款”的逻辑存在明显区别。

一位国际房地产私募机构人士对第一财经记者表示，8·28新政之后，高质量的持有型、运营型资产将获得更多机会。

“我们第一时间已经开了会，我们内部判断高质量的运营型资产值得进一步关注，因为未来发行CMBS、REITs可能更通畅，另一方面，我们未来可能会减少看住宅开发项目。”该人士称。

另一名跨国房地产机构从业人士则称，中国房地产的新模式，对于他们来说实际上并不陌生，也不难预测。从全球范围来看，现房或准现房销售更为普遍，而在项目建设早期大规模预售、并高度依赖预售款作为开发融资渠道之一，并不是多数发达房地产市场的主流模式。

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“过去的房地产开发商，核心任务是拿地、开发、销售，在新的模式下，开发商只是整个产业链条中的一个参与者。这在一些国家的房地产市场已经形成了成熟的生态。”上述人士表示。

以美国为例，美国房地产市场已经形成了“资本+资产管理人+专业运营商+开发商+金融机构”的生态，开发商并不一定需要长期持有大量资产，而机构投资者则可以通过持有型住宅、商业物业、产业园等不同类型资产获得长期收益。

在新模式下，项目的价值衡量方式也会随之改变。

柏文喜认为，过去衡量一个房地产项目，核心标准更多是地段、规模、去化速度以及企业扩张能力；而在新的融资体系下，好项目、好资产的标准将更加多元。

首先是合规性，项目手续是否齐备、权属是否清晰；其次是现金流质量，基础资产能否形成持续稳定的现金流；再次是交付履约能力，能否通过资金闭环管理保证项目按期竣工；此外，还包括运营成熟度，特别是对于ABS、REITs、CMBS而言，资产是否具备成熟的运营模式和持续经营能力。

上述国际房地产私募机构人士认为，房地产企业未来不必再像过去一样不断扩大资产负债表，项目完成开发后，开发商就需要通过销售、REITs、CMBS、ABS或者其他方式实现资产退出，房地产企业将从“项目开发和持有者”逐渐转向“资产创造者和管理者”的角色。

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